賢く繰上げ返済

私の家は、住宅ローンを組んでから、繰上げ返済に１００％住宅金融公庫を利用していました。

そのときの金利は、１０年目まで２％ちょっと、それ以降は４％くらいでした。ちょっとこれは高いかもしれないと思い、銀行の金利を調べてみたくなり、相談にいってみました。

そこで提示された金利は、変動金利で２％弱、固定金利で３％少々になるとのことでした。団体信用保険も銀行が負担してくれるのも非常にありがたいところですね。

これは借り換えした方が有利！ということで住宅ローンの借り換え相談をホームローンコンサルティングというところでしてもらいました。

非常に丁寧な返済プランを提示してくれて、ソニー銀行に借り換えすることになりました。しかも、ホームローン経由でさらに金利が安くなりました。

結果としては借り換えをしただけなのに、返済期間が約３年短縮しました！総額でも高級車１台分くらい減額することができました。

あと、繰上げ返済をネット上から手数料無料で出来るので、私はボーナス時の返済を少なめにして、いざという時に備えつつ、どんどん返済していくように計画を立てました。

このように繰上げ返済する時には、借り換えのことも視野に入れておくと、後々本当に大きな差になってくるのではないでしょうか！？

繰上げ返済は、住宅ローンという長期の借入の返済を少しでも効率的に進めていくためには必須の手段といえるでしょう。

住宅ローンを組む際に、定年退職までの返済計画を立てるのが一般的ですが、購入した物件の金額が高額だと、それを越えて、自分の子供の将来の収入も返済計画に組み込んだり、最近では定年延長説も広まっており、そのあたりも返済計画のあてにしている人もいるのではないでしょうか。

しかし、上記のことは確実ではありません。お子さんがローンの支払いのじきに就職しているかという保証も無ければ、定年の時期が延びているという保証もありません。

やはり、今の返済計画が定年の時期を大きく超えているなら、今のうちから繰上げ返済などの方法で、返済期間を短縮して、定年退職までに完済出来るプランを立てておいた方が賢明なのではないかと思います。

定年退職してから、毎月の返済が出来ない状況では、せっかく購入した住宅を手放すということにもなるかもしれません。まあ、これはほんとうに稀なことだと思います。

たしかに繰上げ返済というものは、手持ちの資金に余裕がある場合には非常にオススメな選択肢ということは　言うまでもありません。

特に、返済期間を短くして、若干毎月の返済額を増やせば、地道に一定額を支払うよりも、総支払い額にかなりの差が発生します。

しかし、この繰上げ返済にも難点があります。それは、いざという時にまとまった出費の対応がしにくいということです。

元金を減らして、早期に完済するこれはデフレの今の時期には必須の考え方なのですが、これに躍起になっていると、奥さんの出産、子供の進学の時の出費や、いざという時の入院費など、様々な出費に対応できなくなるという自体も起こりかねません。

そんなことあるかと思われる方もいるかもしれません。しかし、返済を早く終わらせたいと考えるあまり、計画性に欠けた返済計画になっていることもあるのです。

もし、お子さんの進学の時期に奥さんが出産を控えるということもあるかもしれません。だから、絶対に繰上げ返済が最善の方法とは断言できないのです。

そういうときのことをまずは優先して考えて、その後の余裕が出た分から繰越返済を考えるというのも選択肢として考えていた方がいいかもしれません。

繰上げ返済は、住宅ローンの返済の時に返済初期の利息ばかりを支払い続ける状態を早く抜け出すためには、非常に行こうな手段であることは、前回まで何度も説明してきました。

そして、単純に繰上げ返済をするだけでなく一工夫することによって更に返済額が減る裏ワザのようなものが存在します。ここではその一例を紹介しましょう。

まず、具体的な方法としては、「自己資金は手元に取っておいて、借入を増やして後で繰上げ返済をする」というものです。

と、ここまでは前回紹介した方法ですが、上記の方法は、返済期間短縮型の繰上げ返済で最大限の効果を発揮します。

しかし、これには難点もあって、それは「毎月の支払額」ということです。この若干ですが増えてしまう支払いをこなしていけるのであれば問題ありませんね。

ただ、ここからが肝心なのですが、はじめの頭金を少なくして後から繰上げ返済するときに、毎月お返済額をその分多く支払っていればいいのですが、毎月の返済金額を頭金が多い場合と同じように少なく支払っていた場合には、あまりメリットがありません。

それなら、はじめに頭金を多く支払って、返済期間を短くした方が総返済額は少なくなりますので、自分が毎月どれだけ支払いをしていけるのかということも考慮しいて返済していかなければならないでしょう。

繰上げ返済は、住宅ローンの返済の時に返済初期の利息ばかりを支払い続ける状態を早く抜け出すためには、非常に行こうな手段であることは、前回まで何度も説明してきました。

そして、単純に繰上げ返済をするだけでなく一工夫することによって更に返済額が減る裏ワザのようなものが存在します。ここではその一例を紹介しましょう。

まず、具体的な方法としては、「自己資金は手元に取っておいて、借入を増やして後で繰上げ返済をする」というものです。

具体的な金額はここでは割愛しますが、手元も頭金を全額支払に当てた方が、毎月の支払額は少なくて済みます。しかし、はじめに頭金を少なくして借入を多くしておくと、毎月の支払額は若干増えてしまうのですが、例えばその２年後に手元に残った頭金（だったもの）を繰上げ返済として支払うと、その返済額に比例して、支払期間分の利息が丸々カットされるので、大幅な支払額カットが可能です。３５００万円程度の物件を購入すると、その金額差は２００万円の差になってきます。

だから、一気に頭金で頑張って返済して、借入額を低くするよりも、多めに借入してから２年後くらいに繰上げ返済したほうがお得という訳です。

ご参考までに。