繰上げ返済とは

私の家は、住宅ローンを組んでから、繰上げ返済に１００％住宅金融公庫を利用していました。

そのときの金利は、１０年目まで２％ちょっと、それ以降は４％くらいでした。ちょっとこれは高いかもしれないと思い、銀行の金利を調べてみたくなり、相談にいってみました。

そこで提示された金利は、変動金利で２％弱、固定金利で３％少々になるとのことでした。団体信用保険も銀行が負担してくれるのも非常にありがたいところですね。

これは借り換えした方が有利！ということで住宅ローンの借り換え相談をホームローンコンサルティングというところでしてもらいました。

非常に丁寧な返済プランを提示してくれて、ソニー銀行に借り換えすることになりました。しかも、ホームローン経由でさらに金利が安くなりました。

結果としては借り換えをしただけなのに、返済期間が約３年短縮しました！総額でも高級車１台分くらい減額することができました。

あと、繰上げ返済をネット上から手数料無料で出来るので、私はボーナス時の返済を少なめにして、いざという時に備えつつ、どんどん返済していくように計画を立てました。

このように繰上げ返済する時には、借り換えのことも視野に入れておくと、後々本当に大きな差になってくるのではないでしょうか！？

繰上げ返済は、住宅ローンという長期の借入の返済を少しでも効率的に進めていくためには必須の手段といえるでしょう。

住宅ローンを組む際に、定年退職までの返済計画を立てるのが一般的ですが、購入した物件の金額が高額だと、それを越えて、自分の子供の将来の収入も返済計画に組み込んだり、最近では定年延長説も広まっており、そのあたりも返済計画のあてにしている人もいるのではないでしょうか。

しかし、上記のことは確実ではありません。お子さんがローンの支払いのじきに就職しているかという保証も無ければ、定年の時期が延びているという保証もありません。

やはり、今の返済計画が定年の時期を大きく超えているなら、今のうちから繰上げ返済などの方法で、返済期間を短縮して、定年退職までに完済出来るプランを立てておいた方が賢明なのではないかと思います。

定年退職してから、毎月の返済が出来ない状況では、せっかく購入した住宅を手放すということにもなるかもしれません。まあ、これはほんとうに稀なことだと思います。

たしかに繰上げ返済というものは、手持ちの資金に余裕がある場合には非常にオススメな選択肢ということは　言うまでもありません。

特に、返済期間を短くして、若干毎月の返済額を増やせば、地道に一定額を支払うよりも、総支払い額にかなりの差が発生します。

しかし、この繰上げ返済にも難点があります。それは、いざという時にまとまった出費の対応がしにくいということです。

元金を減らして、早期に完済するこれはデフレの今の時期には必須の考え方なのですが、これに躍起になっていると、奥さんの出産、子供の進学の時の出費や、いざという時の入院費など、様々な出費に対応できなくなるという自体も起こりかねません。

そんなことあるかと思われる方もいるかもしれません。しかし、返済を早く終わらせたいと考えるあまり、計画性に欠けた返済計画になっていることもあるのです。

もし、お子さんの進学の時期に奥さんが出産を控えるということもあるかもしれません。だから、絶対に繰上げ返済が最善の方法とは断言できないのです。

そういうときのことをまずは優先して考えて、その後の余裕が出た分から繰越返済を考えるというのも選択肢として考えていた方がいいかもしれません。

繰上げ返済は、住宅ローンの返済の時に返済初期の利息ばかりを支払い続ける状態を早く抜け出すためには、非常に行こうな手段であることは、前回まで何度も説明してきました。

そして、単純に繰上げ返済をするだけでなく一工夫することによって更に返済額が減る裏ワザのようなものが存在します。ここではその一例を紹介しましょう。

まず、具体的な方法としては、「自己資金は手元に取っておいて、借入を増やして後で繰上げ返済をする」というものです。

と、ここまでは前回紹介した方法ですが、上記の方法は、返済期間短縮型の繰上げ返済で最大限の効果を発揮します。

しかし、これには難点もあって、それは「毎月の支払額」ということです。この若干ですが増えてしまう支払いをこなしていけるのであれば問題ありませんね。

ただ、ここからが肝心なのですが、はじめの頭金を少なくして後から繰上げ返済するときに、毎月お返済額をその分多く支払っていればいいのですが、毎月の返済金額を頭金が多い場合と同じように少なく支払っていた場合には、あまりメリットがありません。

それなら、はじめに頭金を多く支払って、返済期間を短くした方が総返済額は少なくなりますので、自分が毎月どれだけ支払いをしていけるのかということも考慮しいて返済していかなければならないでしょう。

繰上げ返済は、住宅ローンの返済の時に返済初期の利息ばかりを支払い続ける状態を早く抜け出すためには、非常に行こうな手段であることは、前回まで何度も説明してきました。

そして、単純に繰上げ返済をするだけでなく一工夫することによって更に返済額が減る裏ワザのようなものが存在します。ここではその一例を紹介しましょう。

まず、具体的な方法としては、「自己資金は手元に取っておいて、借入を増やして後で繰上げ返済をする」というものです。

具体的な金額はここでは割愛しますが、手元も頭金を全額支払に当てた方が、毎月の支払額は少なくて済みます。しかし、はじめに頭金を少なくして借入を多くしておくと、毎月の支払額は若干増えてしまうのですが、例えばその２年後に手元に残った頭金（だったもの）を繰上げ返済として支払うと、その返済額に比例して、支払期間分の利息が丸々カットされるので、大幅な支払額カットが可能です。３５００万円程度の物件を購入すると、その金額差は２００万円の差になってきます。

だから、一気に頭金で頑張って返済して、借入額を低くするよりも、多めに借入してから２年後くらいに繰上げ返済したほうがお得という訳です。

ご参考までに。

繰上げ返済は返済をしていくにあたって、非常にメリットが大きいということはここまでずっと説明してきました。

しかし住宅金融公庫などは、この繰上げ返済にまとまった資金が必要になります。必要資金は１００万円以上、手数料は３１５０円〜５２５０円となっています。正直、まとまった資金を用意するのは大変なのではないかと思います。

これでは結構大変なので、もっと気軽に繰上げ返済を実行できるプランを紹介してみます。

それは、新生銀行の「パワースマート住宅ローン」というものです。

これはあらかじめ、住宅ローン用の口座を用意しておき、金額指定してその指定した金額を１万円以上超えた場合には、手数料無しで自動的に引き落とし、返済に充ててくれるというものです。

これによって、気軽に繰上げ返済を実行できるのですが、更にいざというときに便利な機能もあるのです。

それは「生活貸越サービス」というもので、繰上げ返済した合計金額を上限に住宅ローンの残りの返済期間内で返済するのを条件に普通預金に残高があれば自動的に返済されるシステムです。

なんか、郵便貯金の借入れ見たいなシステムですね。たしかに予想外の出費というものは可能性として考えておかなければならないと思いますので、そういうときには、非常に便利ですね。

繰り上げ返済は住宅ローンを組んだ時に、毎月の返済の他に、まとまった金額を支払い元金の返済に充てる返済方法です。

この繰上げ返済には、２つの方法があって返済期間を短くする繰上げ返済と、返済期間は変わらないが、毎月の　返済額を減額する方法の２通りの方法があります。

返済期間を短くした方が、返済の総額はぐっと少なくなるのですが、子供の学費のためにまとまった資金を用意しておきたい時には、毎月の返済額を抑えておくタイプの方が安心できるとも考えられます。

いずれにしても返済が始まった時期から早い時期に繰り上げ返済をした方が、その分の利息を全く支払わなくて良くなるので、利息ばかり払い続けている初期の段階に繰り上げ返済することはおきなメリットです。

しかし、住宅金融公庫などはこの繰上げ返済にまとまった資金が必要になります。必要資金は１００万円以上、手数料は３１５０円〜５２５０円となっています。正直、まとまった資金を用意するのは大変なのではないかと思います。

これでは結構大変なので、もっと気軽に繰上げ返済を実行できるプランを紹介してみます。

それは、新生銀行の「パワースマート住宅ローン」というものです。

これはあらかじめ、住宅ローン用の口座を用意しておき、金額指定してその指定した金額を１万円以上超えた場合には、手数料無しで自動的に引き落とし、返済に充ててくれるというものです。

これなら、まとまった資金が出来てから思い切って返済に充てなくても計画的に繰上げ返済できますね。

しかし、自動的に引き落とされるということは、意図しないところでも引き落とされてしまうので、出費があるときに困ってしまうこともあるので、そういった場合には金額を高めに設定しておけばいいでしょう。

繰り上げ返済のメリットとしては返済初期には、支払いのほとんどが、利息への充当となってしまうのですが、早期に繰り上げ返済しておけば、その分の元本の支払いに丸々当てられるので、利息を含めた支払い総額が減額できるので、非常にメリットの大きい返済方法といえるでしょう。

ここまでは前回お話しましたが、今回は、「返済期間短縮型」と「返済額減額型」の二つの方法を紹介します。

■返済期間減額型
これは、返済期間そのものが減る返済方法なので、支払った金額に応じて、その部分の元金の利息が全く発生しない方法なので、一番有効な返済方法ではないでしょうか。

まとまった金額を支払う余裕がある方には非常にオススメです。しかしいざという時の出費があったときのことも考えて置かなければならないでしょう。

■返済額軽減型
返済期間はそのままにして、毎月の支払額を減額する返済方法です。利息のカット分は」たしかに返済期間短縮型に比べて小さくなりますが、子供の学費などの出費を見越して、まとまった費用が必要な時には手元にのこっている金額が大きくなるので、こちらも選択肢としては魅力的でしょう。

家庭の事情、返済プランなどを総合的に考えて、繰上げ返済の方法を考えてみてはいかがでしょうか？

３０年以上の住宅ローンなどを組んだ場合には、利息の面などから考えて、以下に短期で返済するかどうかで、支払う総額が変わってきてしまいます。

支払い総額を減らす方法はいくつかあるのですが、その中でも一番身近なのが、「繰り上げ返済」といえるでしょう。一定のまとまった金額を前払いすることで、返済金利を減らすことが出来ます。

このメリットを多様する人が増えてきたのか、繰上げ返済の手数料を無料にする金融機関も出てきました。

住宅金融公庫の場合には１００万円以上から、手数料は３１５０円〜５２５０円ちおなっています。

具体的に考えてみると、２００万円を金利３％、３５年ローンで返済した場合ですが、２年目に１００万円返済した場合には、１３回目〜４６回目までの元金を一括返済することになるので、その分の利息が発生しません。

この場合、利息自体は、１６０万円以上減額できる計算になります。これは、早い時期に繰り上げ返済していた方が、減らせる金利は多くなります。２年目では約１６０万円でしたが、１５年目に１００万円繰り上げ返済した場合には、約８０万円程度の減額となってしまいます。

やはり、返済初期は元金よりも利息に支払いが回ってしまうので、金銭的に余裕のある人はそうきの繰り上げ返済の方が断然お得といえるでしょう。

繰り上げ返済とは、元金の一部を繰り上げて返済することです。毎月一定の金額を支払っているより、早い時期に返済する金額の総額を減らすことができるので、支払う利息を低く抑えることが出来ます。

これは、３５年ローンなどを組んでいた場合には、総額から考えてもかなりの金額を抑えることが可能なので、有効な返済方法だと思います。

資金に余裕のある方は、期間短縮型を、手持ちの資金に余裕をもっていたい方は、返済額変更型（期間はそのままで返済額を軽減するもの）を選択するといいでしょう。

住宅ローンのなどの場合に繰り上げ返済をする場合には、その条件や手数料が変わってきますので、事前に担当者と相談しておくといいと思います。

■繰り上げ返済のメリット
・返済開始から早い方が効果は大きいです。

・期間短縮型の方が効果はあります。

・金利が高い場合には、より効果があります。

以上の方に出来るだけ、まとめて早く返済していくのが効果的ということを感じていただけたと思います。まあ、一番理想的なのは、一括払いなのですが、そんな子尾tで切る人は少ないので、しっかり繰り上げ返済していきましょう。

ここでは、繰上げ返済についての説明やメリット、デメリットなどを紹介して、皆さんのローン返済の参考になる情報を発信していけたらと思っています。

ご参考にしていただけたら幸いです。